Pridelenie bytu v novej budove. Výhody a nevýhody nadobúdania nového bývania na základe zmluvy o postúpení

V poslednom desaťročí bola aktívnarozvoj bytovej výstavby. Okrem samotného bývania môže byť objektom predaja a kúpy právo na nehnuteľnosť v novopostavenom dome. Bol tu nový druh investície - nákup bytov v nových budovách v úvodných fázach výstavby budov. Predaj bytov v nových budovách je v tomto prípade možný a na základe zmluvy o postúpení.

Priradenie - čo to je?

Osoba, ktorá uzatvorí zmluvu o vlastnom imaní so stavebnou spoločnosťou, dostane primárne práva k nehnuteľnostiam, ktoré môžu byť prevedené na tretiu stranu.

Aké je priradenie apartmánu do novej budovy? Tento výraz sa vzťahuje na transakciu na prenos týchto práv. Tiež sa nazýva cession. Účastníkmi transakcie - predávajúcim a kupujúcim - sú postupník a nadobúdateľ.

Tretia strana jespoločnosť-developer, pretože zmluva o postúpení bytu zahŕňa prenos práv a povinností vo svojom vzťahu. Po registrácii zmluvy všetky riešené sporné momenty riešia so staviteľom. Charakteristickým znakom tohto typu predaja nehnuteľností je, že transakcia môže byť vykonaná pred uvedením do prevádzky a podpísaním potvrdenia o prevzatí. Dohoda o uzavretí zmluvy je platná až do uvedenia novej budovy do prevádzky.

Priradenie bytu v novostavbe: typy

Existujú dva druhy transakcií pre postúpenie nehnuteľností.

Prvý typ je založený na zmluve o vlastnom imaníúčasť na výstavbe obytného domu. Zadávateľ má právo predávať bývanie až po tom, čo zaň zaplatil. V praxi existujú aj situácie, keď kupujúci má povinnosť platiť dlhy. Až do uvedenia domu do prevádzky môžu byť tieto zmluvy uzavreté viackrát.

Druhý typ je založený na predbežnej dohodenákup a predaj. Zvyšok dlhu je prevedený v plnej výške na kupujúceho. Tento druh transakcie neupravuje prevod nehnuteľností od predávajúceho kupujúcemu. Význam zmluvy spočíva v tom, že v budúcnosti sú zmluvné strany povinné vydať zmluvu o postúpení. Ak bude zmluva ukončená, zaplatené peniaze budú vrátené kupujúcemu.

Stavebné spoločnosti sú kategoricky proti podpisu takýchto zmlúv z niekoľkých dôvodov:

• Vyňať možnosť ďalšieho ďalšieho predaja nehnuteľností.
• Investori predávajú byty za nižšie ceny.
• Opätovné vydávanie práv je náročný a zdĺhavý proces.

Proces spracovania

Prevod apartmánu v novej budove je viacstupňový proces pre kupujúceho aj predávajúceho.

Predávajúci musí:

• Oznámte svoj zámer stavebnú spoločnosť.
• Získajte formálny súhlas od developera (na vydanie povolenia, spoločnosti berú veľa peňazí).
• Získajte certifikát od vývojára o absencii dlhov.
• Získajte extrakt z USRR.
• Vydať notársky súhlas od manžela na predaj nehnuteľnosti.
• Dostaňte oficiálne potvrdenie o splatení dlhu v banke.

Od kupujúceho sa vyžaduje iba vydanie súhlasuod manžela kúpiť bývanie, a potom podpísať dohodu o prevode bytu. Vzorka je zvyčajne k dispozícii od vývojára a môže byť tiež stiahnutá z verejnej domény na internete. Uzavretie zmluvy sa uskutočňuje v kancelárii stavebnej firmy alebo v advokátskej kancelárii. Registrácia sa môže uskutočniť v ktoromkoľvek MFC alebo v rozdelení spoločnosti Rosreestr. V čase uzavretia zmluvy je prítomnosť zástupcu registračného orgánu a obidvoch strán transakcie povinná. Tiež predávajúci zaplatí štátny poplatok za registráciu dokumentu. Do 10 pracovných dní je zmluva zaregistrovaná.

Dôležité body

Predaj bytov v nových budovách podľa zmluvy o postúpení na prvý pohľad sa javí ako jednoduchý a zrozumiteľný postup. Sú momenty, ktorým treba venovať osobitnú pozornosť.

Bez tretej strany a konkrétne pre vývojára sa transakcia nemôže uskutočniť. Ak sa byt predáva na prevod na hypotéku, účasť požičiavajúcej banky je tiež potrebná.

Stavebná spoločnosť môže požadovaťje predávajúci veľmi veľký záujem o transakciu. Bohužiaľ, nemožno bojovať proti takémuto svojvoľnosti, pretože takéto činy nie sú upravené zákonom.

Predané nehnuteľnosti by nemali byť zaťažené.

riziká

Transakcia je všeobecne považovaná za bezpečnú, pretože sa vykonáva pod dohľadom orgánu štátnej evidencie. Existujú však riziká pre kupujúceho.

Zmluva musí špecifikovať celkové náklady.byt. V prípade nárokov sa táto suma vráti kupujúcemu. Ak dokument neoznačuje výšku transakcie, považuje sa za neplatnú.

Ten istý byt môže byť opakovanepredávané priradením, takže sa musíte oboznámiť s celou históriou takýchto transakcií. Zmluva o postúpení nie je potrebné zaregistrovať. Transakcia bude zabezpečená, ak ju zaregistrujete. Platba sa uskutoční po obdržaní balíka dokumentov kupujúcim.

Obvykle po tom, čo sa držiteľ práva dozvieplatobnej neschopnosti stavebnej organizácie by mal byť predaj bytov na úlohe. V takom prípade kupujúci nebude môcť získať ani časť peňazí zaplatených na súde.

Uvažuje sa o pridelení bytu v novej budoveneplatné, ak predávajúci neposkytol výpis z banky, písomné povolenie od banky a developera, ako aj za zníženú hodnotu nehnuteľnosti. Transakcia je tiež neplatná, ak je zmluva vykonaná v období, keď je developer oficiálne vyhlásený v konkurze.

Je možné zadanie zmluvy "zadné číslo"

Prenos práv na nehnuteľnosti je nemožný poako bola podpísaná zmluva o prevzatí alebo keď už bola dokončená transakcia nákupu a predaja. Predaj sa môže uskutočniť, ak predávajúci už získal vlastníctvo nehnuteľnosti. Často prechádza značné množstvo času medzi doručením nehnuteľnosti a prevzatím vlastníctva. Predtým, ako primárny investor dostane vlastníctvo bytu, môže preniesť svoje práva - znovu vystaviť dokumenty spätne. Ak sa priradenie uskutočňuje na základe zmluvy o účasti na výstavbe, môžete zmeniť dátum prijatia aktu. V prípade predbežnej zmluvy môžete zmeniť dátum uzatvorenia hlavného dokumentu.

zdanenie

Zadávateľ podľa daňového poriadku musí zaplatiť daňpredaj nehnuteľností. V tomto prípade je daň z príjmov vo výške 13 percent predmetom sumy, ktorá je rozdielom medzi nákladmi na bývanie pre DDU a na postúpenie. Napríklad, ak bol byt od developera zakúpený za 2 000 000 a predal ho na základe pridelenia za 2 100 000, daň sa vyberá na 100 000. Preto musíte zaplatiť daň vo výške 13 000.

goodies

Nákup bytu podľa zadania je jeden zmoderné typy investícií. V počiatočných fázach výstavby sa byty predávajú za nižšie náklady (niekedy o 5-20% lacnejšie ako v spoločnosti) ako v hotových dome. To je jedna z príležitostí na záchranu pri nákupe domu.

Pre osoby, ktoré uzavreli zmluvu o výmene akciíúčasť, prevod je jedinou možnosťou, ako nestratiť investované peniaze v prípade, že má nepredvídané okolnosti a chce ho vrátiť. Ukončenie DDU je plné sankcií od developera. Okrem toho je cession príležitosťou na dosiahnutie zisku.

cons

Zjavnou nevýhodou je to, žePredávajúci vyžaduje veľké množstvo dokumentácie. Okrem toho musí byť väčšina dokumentov koordinovaná s bankou a developérom. Vývojár môže vyžadovať značný záujem o vydanie svojho súhlasu.

Pre kupujúceho sa cession môže premeniť na podvod,pretože DDU môže vývojár rozpoznať ako neplatný. Potom sa priradenie automaticky stáva neplatným. Aby ste sa nedali oklamať, budete musieť stráviť veľa času skúmaním a kontrolou dokumentácie. Často sa vyžaduje pomoc kvalifikovaných právnikov, čo zahŕňa určité materiálne náklady.

Opätovné pridelenie apartmánu v novej budove je process množstvom "úskalí". Ak sa chystáte nadobudnúť nehnuteľnosti týmto spôsobom, správnym krokom by bolo obrátiť sa na právnika, ktorý sa špecializuje na takéto transakcie.